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Una calle no es un solar

Transmiten estos días los medios de comunicación las condiciones urbanísticas estipuladas entre el Ayuntamiento y el Valencia C.F. definitorias de la recalificación de los terrenos del Mestalla con la finalidad de facilitar el traslado de su actual emplazamiento, considerado en la actualidad como urbanísticamente inadecuado.

No es la intención de este artículo cuestionar el método puesto en marcha para su necesario traslado, sino aportar algunas consideraciones disciplinares sobre el contenido jurídico-urbanístico relativo a algunas de las condiciones que, al parecer, se recogen en el Convenio suscrito entre ambas instituciones y ello en aras de evitar eventuales e incorrectas repercusiones que, a posteriori, pudieran derivarse para el urbanismo valenciano.

Se deduce de lo publicado que el Convenio comporta la atribución ex novo de unos determinados derechos edificables al Valencia C. F. para la construcción de viviendas y usos terciarios y comerciales, cuantificándose en 1,82 metros cuadrados construibles por cada metro cuadrado de suelo, aplicándose a un ámbito espacial conformado, por un lado, por los terrenos propiedad del Valencia (una superficie de 30.000 m2 aprox.) y, por otro, a las calles adyacentes (alcanzando unos 18.000 m2 aprox.), lo que permitiría conseguir una edificabilidad de unos 89.000 metros cuadrados construibles.

Pues bien, no termina de entenderse la consideración que, de ser cierta, otorga aprovechamiento urbanístico a las calles adyacentes. Conviene recordar que las calles urbanas son infraestructuras viarias de uso y dominio públicos y por ello, no son (no pueden ser) susceptibles de recibir derechos edificables a causa de su propia naturaleza demanial. Otra cosa sería si se tratara de viejos caminos públicos sometidos a un proceso de urbanización integral que se inicia en el rústico para devenir en el urbano o, incluso, calles existentes que van a ser transformadas en sus dimensiones o trazado locacional comportando modificaciones estructurales que exigen su previa desafección demanial o como tercer supuesto, que su obtención se hubiera realizado anteriormente sobre terrenos que, en aquél momento, tuvieran atribuidos derechos edificables.

Pero en el caso de la actuación recalificatoria del estadio del Mestalla, no parecen estar presentes ninguno de estos supuesto pues, incluso en la hipótesis expropiatoria y salvo error, ningún planeamiento anterior otorgaba aprovechamiento lucrativo a los terrenos hoy ocupados por los viarios circundantes que pudieran ser reivindicados por la Administración actuante y si los terrenos hubieran sido cedidos por los propietarios de los solares colindantes, sus eventuales derechos edificables ya habrían sido utilizados y patrimonializados por ellos en las construcciones correspondientes. Por lo tanto, si la Avda. de Aragón, de Suecia, etc. van a seguir manteniendo sus actuales funciones urbanas sin mutación demanial, no resulta posible considerarlas como generadoras de edificabilidad. Como imagen visualizadora de dicha imposibilidad, solo cabría tener en cuenta que si las calles existentes de una ciudad pudiesen tener derechos edificables, se habrían terminado los problemas de las haciendas locales mediante la venta y transferencia de esos cuantiosos y eventuales aprovechamientos al mejor postor.

En fin, como reza el título de este artículo, una calle no es un solar. El espacio viario, como el resto del espacio público, es el dominio que da cobertura al espacio privado, eventual receptor, este sí, de los derechos edificables que el planeamiento y las leyes le puedan atribuir sobre la base del interés general. Pero el espacio público, una vez afectado al dominio público, traslada su titularidad a toda la ciudadanía y pierde cualquier posibilidad de aprovechamiento lucrativo privado.

Esperemos que estas consideraciones sean las que subyacen en el contenido del Convenio suscrito y, así, puedan evitarse interpretaciones incorrectas de la legalidad urbanística que pudieran generar, por extensión, consecuencias no deseables por nadie para el urbanismo valenciano.

Gerardo Roger Fernández es arquitecto, profesor y miembro del Instituto Pascual Madoz del Territorio y Urbanismo.

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