El ladrillo vuelve a tener hambre

Las dificultades para encontrar suelo y financiación actúan como un catalizador para formar promotoras inmobiliarias más grandes: Neinor y Quabit han dado el primer paso

Obras de construcción de un edificio de viviendas en Sevilla, el pasado 28 de enero.
Obras de construcción de un edificio de viviendas en Sevilla, el pasado 28 de enero.PACO PUENTES (EL PAÍS)

La carrera está lanzada. El anuncio de absorción de Quabit por Neinor Homes en el arranque del año alumbra una superpromotora inmobiliaria. La suma de fuerzas de ambas deja cifras líderes en casi todos los parámetros del mercado y los expertos creen que abre la espita a la reconfiguración del sector. El acceso a materia prima (suelo) y a financiación, complicado por la pandemia, aconseja encontrar nuevas sinergias. “Hay caldo de cultivo para que se pueda ver alguna operación más”, resume Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España. Por si quedaban dudas, David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, las despejaba esta semana: “Estudiamos y analizamos todo tipo de operaciones”, dijo el jueves en una conferencia con inversores.

El sector promotor fue el líder de en la expansión de principios de siglo y, después, villano de una crisis que lo abrasó. Todos los consultados lo describen ahora con el mismo adjetivo: “Atomizado”. De la Gran Recesión también salió jibarizado: en 2019, antes de la pandemia, se pidieron permisos para construir 106.000 casas, mientras todos los años de 1992 a 2008 duplicaron como mínimo esa cifra. 2006 tiene la plusmarca de la burbuja: en un año se pidieron visados para 865.000 viviendas, los mismos que suman los últimos doce años.

“La gestión de las compañías era muy diferente, menos profesionalizada”, recuerda José Ignacio Morales Plaza, consejero delegado de Vía Célere. “Sumado a una falta de prudencia en lo que a endeudamiento se refiere, tuvo consecuencias muy negativas”, añade. “El capital en estos momentos es mucho más internacional”, incide Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de la consultora CBRE.

El peso del ladrillo recae en firmas de nuevo cuño, aunque sobrevive alguna histórica, y es habitual ver en el capital compañías de inversión extranjeras. Es el caso de Neinor y Aedas, cuyos accionistas de referencia son, respectivamente, los fondos Orion y Castlelake. En Vía Célere, la entrada del fondo Värde Partners desencadenó la fusión con Aelca en 2018, una primera concentración del sector. Sin embargo, la pandemia aplazó el objetivo de salir a Bolsa en 2020.

Firmas históricas

Junto con estas tres, que lideraron las entregas de viviendas el año pasado según datos facilitados por las empresas, aparecen entre las mayores promotoras dos firmas con rasgos singulares. Amenabar, fundada como constructora en 1981, se mantiene como una compañía familiar pero maneja un gran volumen de negocio. En 2020, englobando toda su actividad, facturó 684 millones.

Más discreto fue el comportamiento de Metrovacesa el pasado ejercicio, pero el nombre tiene peso. Es el único que figuraba ya entre las grandes promotoras de principios de siglo. Las otras cuatro que encabezaban la clasificación de Alimarket de 2009 —Reyal Urbis, Vallehermoso, Sacresa y Martinsa-Fadesa— acabaron en sonoras quiebras. La Metrovacesa actual poco tiene que ver con la de entonces. En 2008, asediada por la deuda, solo tenía dos salidas: la liquidación o el control por sus acreedores. Sucedió lo segundo y aún hoy Santander (50%) y BBVA (21%), son accionistas de referencia. Los bancos decidieron su vuelta a la Bolsa en 2018, copiando los pasos (y la decepcionante respuesta de los inversores) de Neinor y Aedas. Y además de liquidez le inyectaron suelo, en lo que es líder indiscutible con parcelas para 36.000 viviendas.

El suelo, materia prima fundamental para las promotoras, es el gran catalizador según Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano. “Cualquier empresa lo necesita para seguir entregando casas”, avisa el experto, “y a veces es más barato comprar una compañía con un buen banco de suelo que adquirirlo en una subasta”. Con él coincide Juan Carlos Calvo, director de estrategia y relación con inversores de Metrovacesa, en que “la motivación principal para operaciones corporativas será la compra de carteras de suelo”; eso excluye a su firma del esperado baile: “No tenemos necesidad de participar en operaciones de este tipo”, zanja.

En atención a las reservas de suelo, dos firmas en un segundo escalón del negocio se han hecho un hueco destacado en el sector. Kronos, nacida en 2014 de la asociación del inversor francés de origen libanés Saïd Hejal con algunos directivos procedentes de Grupo Lar, tiene parcelas para 15.800 casas. Su actividad en 2020 también fue notable: entregó 596 viviendas para unos 200 millones de facturación. La segunda es Habitat, una histórica superviviente como Metrovacesa, aunque en su caso sí pasó por la bancarrota. En 2018 el fondo Bain Capital le dio nuevos bríos y tiene suelo para unas 11.000 viviendas.

El golpe del coronavirus

¿Y cómo afecta la pandemia? “El sector está saliendo reforzado desde el punto de vista de la actividad”, considera Martínez, el consejero delegado de Aedas, “la sociedad ha comenzado a valorar más que nunca el espacio de vida que representa su casa”. “Me atrevería a decir que esta no es nuestra crisis, la viven más cerca otros sectores”, señala Gómez-Pintado. No obstante, retrasa “un par de años o tres” el objetivo que fijó la patronal antes del virus de levantar 120.000 viviendas anuales.

De la Torre cree que “la gran diferencia que provoca más necesidad de consolidación es el acceso a la financiación”. “Cuando el banco da el préstamo promotor, exige unos niveles de preventa muy elevados”, explica Población, de CBRE. Ese es el segundo factor que, para ambos, hará muy posible ver alguna otra fusión en 2021. Con esos deberes ya hechos, el consejero delegado de Neinor, Borja García-Egotxeaga, apunta que “algunas tendencias que ya existían antes de la pandemia podrían verse aceleradas”. Las promotoras llevan años tanteando el build-to-rent, un anglicismo que denomina obras destinadas en bloque al alquiler de pisos.

Otra esperanza del sector también lleva nombre en inglés: Help to buy. Así se llama el programa de avales públicos del Reino Unido a la adquisición de vivienda. Las promotoras piden copiar ese modelo y desembalsar la gran bolsa de demanda de jóvenes (y ya no tan jóvenes) que no pueden comprar casa. Los bancos no dan más del 80% del importe del inmueble en la hipoteca, lo que obliga a tener un ahorro difícil de alcanzar con los salarios españoles.

Sobre la firma

José Luis Aranda

Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.

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