El difícil encaje de limitar los alquileres en España

El Tribunal Constitucional decidirá si la contención de rentas en zonas de burbuja inmobiliaria es viable

PATRICIA ESTEBAN (Wolters Kluwer)
Madrid -
La norma dictada en Berlín fue anulada por los tribunales.
La norma dictada en Berlín fue anulada por los tribunales.Fabian Sommer (dpa/picture alliance via Getty I)

La fuerte subida de los precios del alquiler de los últimos años ha impulsado diversas iniciativas gubernativas para frenar esta escalada. Una de las más polémicas es la de congelar o limitar a golpe de ley las rentas en las zonas más tensionadas. Ciudades como París, Barcelona o Berlín han aplicado normativas que restringen o acotan los alquileres. Sin embargo, hace tan solo unos días, el Tribunal Constitucional alemán anuló la ley berlinesa que limitaba el precio de los arrendamientos en la capital germana por invadir las competencias del Gobierno federal. El fallo no abordó, en cambio, la principal cuestión de fondo: ¿vulneran los topes al alquiler el derecho de propiedad?

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El debate sobre el control de los precios se ha avivado en España tras este revés judicial para Berlín. Muchos juristas ven ciertas similitudes entre el caso alemán y el de la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, aprobada en Cataluña el año pasado. Efectivamente, la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, está recurrida ante el Tribunal Constitucional (TC) español, que tendrá que decidir, en primer lugar, si el Parlament se excedió al legislar sobre esta materia. Es decir, si limitar los precios de los alquileres, aunque sea en supuestos concretos y de forma excepcional, supone una injerencia en las funciones reservadas al Estado en el artículo 149.1 de la Constitución, por afectar a las “bases” contractuales de la relación arrendaticia. En este sentido, argumentan los recurrentes, la ley catalana incide en la libre fijación de precio del alquiler.

Una medida, justifica la norma, necesaria para garantizar el acceso a la vivienda en aquellas zonas más tensionadas. Según un reciente informe de

CC OO basado en datos del INE, el 41% del total de inquilinos en España paga un precio excesivo por alojarse (el 30% de sus ingresos). Para conseguir unos precios asequibles, la ley establece un sistema de topes en las rentas de los inmuebles destinados a residencia permanente de estas áreas durante un máximo de cinco años.

Los servicios jurídicos del Parlament defienden, por su parte, que tienen competencia para regular el asunto. Sin embargo, se respira inquietud entre los ciudadanos. Como señala Ignasi Vives, abogado en el despacho Sanahuja Miranda, “los clientes están preocupados y preguntan si tienen que aplicar la normativa”. De momento, añade, “deben fijar precios conforme a los índices publicados, aunque la situación sea revisable”.

Pese a tratarse de un tema muy complejo, ya hay letrados que auguran que la ley catalana podría correr la misma suerte que la berlinesa. Para Antonio Navarro, abogado y especialista en Derecho Inmobiliario, se trata de “supuestos similares, en cuanto que se establece la fijación máxima de precios por metro cuadrado, y las autonomías carecen de competencias en esta materia”. Como relata, en Alemania se está generando un importante problema por las posibles devoluciones de dinero derivadas de la nulidad de la ley, “cuestión que, de seguir el mismo camino la norma en España, podría ocurrir aquí”.

De la misma opinión es Vives, que agrega que existe cierta analogía entre la distribución de competencias en un Estado federal como el alemán y el de las autonomías. “Se podría entender que la regulación catalana colisiona contra el principio de libertad de fijación de precios que estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos”, afirma.

Para María Goñi, profesora de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Empresariales de la Universidad Francisco de Vitoria, al imponerse una renta máxima en los supuestos descritos “sí se vulneraría la competencia estatal de las bases de las obligaciones contractuales”. Ahora bien, matiza, “se trata de una limitación parcial puesto que el propietario puede decidir a quién arrendar o no hacerlo e, incluso, alquilar por una renta inferior a la máxima pactada”. El TC deberá decidir con estos mimbres si se trata de una restricción mínima y, por tanto, posible, o si el legislador catalán se ha excedido “al reducir o suprimir una de las bases propias de los contratos, como es el principio de autonomía de la voluntad de las partes”.

El meollo del asunto está, no obstante, en si los topes de los precios del alquiler vulneran el derecho a la propiedad del artículo 33 de la Constitución. Es decir, si se está limitando una de las facultades esenciales de los dueños de las viviendas. La sentencia del TC podría ser, en este sentido, un aviso a navegantes a la hora de articular esta medida a nivel estatal. Sin embargo, como apunta Germán Gómez, catedrático emérito de Derecho Constitucional de la Universidad Complutense de Madrid, “es posible que el TC no entre a decidir sobre el fondo de esta espinosa cuestión”.

En opinión del catedrático, “no hay base para decir que una limitación a los alquileres atentaría automáticamente al contenido esencial del derecho a la propiedad”. La función social, agrega, forma parte de su definición constitucional. Por ello, “podría argumentarse que estos topes se corresponderían con el poder disfrutar de un bien muy escaso como es la vivienda”, afirma. Si bien, matiza, tendrá que ser una medida razonable según los derechos en juego.

Cuestión distinta, indica Javier Valero, socio de Valero Abogados, son las consecuencias negativas que puedan tener estas medidas intervencionistas en el mercado. Para aumentar el parque de viviendas, opina, “hay que incentivar la oferta”. Además, apunta, limitar los precios puede despertar el ingenio de algunos. “Hecha la ley, hecha la trampa”, señala, ya que los arrendadores podrían empezar a cobrar suplementos “por el uso del portal o del aire acondicionado”.

Casas vacías

En los últimos años, las comunidades autónomas han desarrollado una importante actividad legislativa para garantizar el derecho a la vivienda. Una de las medidas adoptadas es la expropiación temporal de casas de grandes propietarios (normalmente con más de 10 inmuebles), que permanezcan deshabitadas sin justificación más de dos años en áreas de emergencia habitacional. En 2018, el Tribunal Constitucional avaló la ley del País Vasco al considerar que la regulación era proporcional y respetaba la competencia estatal. Recientemente, el Gobierno de las Islas Baleares ha anunciado que hará uso de 56 viviendas de esas características para destinarlas al alquiler social.


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