Las claves del acuerdo sobre vivienda: ¿Cuántos jóvenes podrán pedir las ayudas? ¿Hay que pagar un impuesto si se tiene una casa vacía?

La norma que prepara el Ejecutivo regula los alquileres con diferencias en función de quién sea el casero y desincentiva la tenencia de inmuebles desocupados

Carteles de alquiler en un edificio del centro de Madrid, el pasado agosto.
Carteles de alquiler en un edificio del centro de Madrid, el pasado agosto.INMA FLORES (EL PAIS)

El pacto entre los socios de Gobierno para llevar al Congreso la que será la futura ley de vivienda configura un nuevo marco para el mercado de los alquileres en España. Aunque aún no se ha hecho público el borrador del texto, queda claro que España se incorporará al listado de países europeos que regulan las rentas y que lo hará de manera diferente en función de si el propietario de la vivienda es una empresa con más de 10 inmuebles o un particular. También se diferenciará entre las áreas denominadas tensionadas y el resto. Y se avanzará en la vía del castigo fiscal a quienes tengan pisos desocupados. Estas son las claves para entender la nueva regulación:

¿Qué es un área tensionada?

La declaración de área tensionada deberá ser solicitada por las comunidades autónomas al Gobierno y se basa en la consideración de que se trata de una zona donde los precios de alquiler han crecido en los últimos años por encima de lo que se considera razonable. No se establece una unidad geográfica específica (en teoría podría ser un barrio, un distrito, un municipio o incluso una comunidad autónoma entera) pero sí obliga a que se cumplan dos requisitos. El primero es que los precios medios de arrendamiento en la zona hayan crecido en los últimos cinco años más de cinco puntos por encima de lo que lo ha hecho el IPC. Y el segundo es que ese importe medio represente más del 30% de la media de ingresos por hogar de la zona (es decir, que las familias tengan que dedicar más de un 30% de su sueldo a pagar la casa).

¿Qué pasará con los alquileres en esas zonas?

Dependerá de quién sea el propietario de la vivienda. La norma diferencia dos situaciones: caseros particulares y empresas que tienen más de 10 viviendas (los denominados “grandes propietarios”). Para los primeros la vía principal de regulación son los incentivos fiscales, mientras que para los segundos sí se establecerán topes de precios. En todos los casos, eso sí, mientras un área es tensionada el inquilino puede exigir una prórroga forzosa del contrato. Esto significa que, aunque se le acabe el alquiler, tiene derecho a prolongarlo en las mismas condiciones aplicando la subida anual del IPC.

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¿Cómo se aplicarán los límites de rentas?

En el supuesto de que el piso se alquile a una empresa considerada gran propietaria, el precio de la renta mensual vendrá determinado por el máximo que fije el índice de precios de alquiler. Esta estadística la elabora el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y se basa en datos de Hacienda. Por ello, tiene el inconveniente de que se queda un poco antigua (actualmente todavía no se hace eco de la bajada de rentas que provocó la pandemia). No está claro si se permitirá también usar algún otro índice, como el que desarrollan algunas comunidades autónomas con base en los depósitos de fianzas.

¿Y si el casero es un particular?

En ese caso, que es el más probable porque los pequeños propietarios dominan ampliamente el mercado español de arrendamientos, el precio seguirá siendo el que libremente acuerden las partes en el contrato. Pero los caseros van a encontrar incentivos fiscales para no subir los precios. Actualmente el alquiler se bonifica con un 60%, lo que significa que en la declaración de IRPF no se tributa por seis de cada 10 euros que se perciben por arrendamiento. La nueva ley bajará ese porcentaje al 50%, pero lo subirá al 90% si, en un área tensionada, el casero acepta bajar el precio del contrato anterior al menos un 5%. De manera contraria, si sube el precio en un nuevo contrato, su bonificación bajará de ese 50% e incluso podría perderla completamente.

¿Se contemplan otras ventajas fiscales a los particulares?

Fuera de las áreas tensionadas, la bonificación general del 50% también podrá elevarse bajo ciertas circunstancias. Si se pone en alquiler una vivienda que se acaba de rehabilitar, ese porcentaje subirá al 60%. Si se pone la casa en alquiler social o se cede a un ente público o a una asociación sin ánimo de lucro, será del 70%. Ese mismo porcentaje también se aplicará a quienes arrienden el inmueble a jóvenes entre 18 y 35 años.

¿Cómo va a penalizarse la vivienda vacía?

Otra novedad de la nueva norma es que reforzará la vía para que los ayuntamientos penalicen fiscalmente las viviendas vacías mediante el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Esa posibilidad se contempla desde hace más de una década, pero tenía problemas de aplicación porque faltaba una definición estatal de lo que es una vivienda vacía. En adelante, las casas que cumplan ese requisito podrán ser penalizadas con un recargo del impuesto de hasta el 150%, aunque de nuevo dependerá de la voluntad del consistorio donde esté el inmueble.

¿Qué se considerará vivienda vacía?

A efectos del recargo en el IBI, esta definición solo afectará a quienes sean propietarios de cuatro o más inmuebles (en esto da igual si es una empresa o un particular) y que mantengan alguno de ellos desocupado sin causa justificada. Esto excluye inmuebles que se usan como segunda residencia o que están en el mercado pero no encuentran quien los compre o alquile. Otras causas justificadas son el desplazamiento por causas laborales o de formación, así como inmuebles que están en obras o que están sujetos a algún litigio.

¿En qué consiste el nuevo bono joven?

Es una ayuda directa de 250 euros para personas entre 18 y 35 años. Para percibirlo deberán acreditar que tienen rentas procedentes del trabajo en una cantidad no superior a tres veces el IPREM (el indicador público de renta de efectos múltiples), lo que equivale a 23.725,8 euros. Se podrá percibir durante un máximo de 2 años (lo que serían 6.000 euros en total). El Gobierno busca la manera de conjugarlo con otras ayudas a la vivienda que se establezcan en el actual plan estatal de vivienda o en el que se prepara para el año que viene. El presidente, Pedro Sánchez, ha dicho que de forma conjunta podría llegar hasta el 40% de la renta de alquiler.

¿Cuántos jóvenes podrán beneficiarse de esta ayuda?

Con los detalles que se conocen es difícil precisarlo, porque dependerá de la letra pequeña que finalmente se apruebe. Pero con los últimos datos disponibles de la Agencia Tributaria, en 2019 había casi 5 millones de jóvenes entre 18 y 35 años que ganaban menos de dos veces el salario mínimo interprofesional (lo que entonces equivalía a 25.200 euros). De ellos, la inmensa mayoría cumplían con el requisito de no superar tampoco los 23.725 euros de ingresos. Faltaría saber, eso sí, cuántos de ellos viven de alquiler y también qué pasará en situaciones en que se comparte piso u otras circunstancias que limiten la percepción de la ayuda.

¿Cuándo entrará en vigor?

El siguiente paso es que el Consejo de Ministros apruebe el borrador de la ley y lo envíe al Congreso. A partir de entonces se prevé un proceso legislativo largo. En las previsiones que el Ejecutivo envió a Bruselas para la percepción de fondos covid, se establecía como horizonte para la aprobación definitiva de la norma el segundo semestre de 2022. En cuanto al bono joven, dependerá de cómo se tramite, si dentro de la ley o en los Presupuestos para 2022.

Sobre la firma

José Luis Aranda

Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.

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